Altbau: Was kommt da wirklich auf einen zu?

Deutschland – Nicht alle Bauherren wollen etwas Brandneues. Viele stehen auch auf den Charme, den nur Architektur und Bauweisen früherer Jahrzehnte oder gar Jahrhunderte produzieren können. Allerdings hat das viele Begleiterscheinungen der schönen wie unschönen Sorte.

Unter Altbauten stellen sich die meisten einen naturnahen Traum voller Gemütlichkeit vor. Doch bis dahin ist es oft ein weiter Weg.
Unter Altbauten stellen sich die meisten einen naturnahen Traum voller Gemütlichkeit vor. Doch bis dahin ist es oft ein weiter Weg.  © fotolia.com

Unter Altbauten stellen sich die meisten einen naturnahen Traum voller Gemütlichkeit vor. Doch bis dahin ist es oft ein weiter Weg. Es sind wohl vor allem die Wohn- und Heimwerkersendungen, welche den Trend gestartet haben.

Das typische „schnuckelige, kleine, alte Häuschen im Grünen“. Hinten mit einer Gartenfläche, welche für sich allein schon größer ist als viele Neubaugrundstücke insgesamt. Außen ohne Dämmpakete, welche den Blick auf Fachwerk, Ziegelmauerwerk und Co. verhindern.

Innen mit herrlicher Patina, die nur die Zeit und kein noch so ausgefeiltes Anstrichmittel liefern kann. Und das zu einem Preis, der dem, was heute für Neubauten aufgerufen wird, den Rang abläuft.

Das alles sind weitverbreitete Attribute, die heute dazu führen, dass Altbauten sich enormer Beliebtheit erfreuen. Ungleich zu früheren Zeiten, als sie eher als Verlegenheitslösung für die galten, die sich kein neues Haus leisten konnten.

Doch sind Altbauten wirklich so eitel Sonnenschein? Der gesunde Menschenverstand sagt schon: Eher nicht. TAG24 wollte es genau wissen und hat recherchiert, was wirklich auf einen zukommt, wenn man sich für den Oldtimer unter den Häusern entscheidet.

Vor der Totalsanierung steht natürlich die Entkernung. Und die kann durchaus bis kurz vor den Totalabriss reichen
Vor der Totalsanierung steht natürlich die Entkernung. Und die kann durchaus bis kurz vor den Totalabriss reichen  © fotolia.com

1. Die Sache mit den Kosten

Wir haben es bereits angeschnitten und es ist in vielen Köpfen nach wie vor einer der wichtigsten Gründe dafür, sich für einen Altbau zu entscheiden, der Preis. Und zwar in all seinen Facetten vom Ankauf über die Arbeitskosten bis zu dem, was am Ende unter dem letzten Strich steht.

Und da sieht es so aus:

1. Was die reinen Anschaffungskosten anbelangt, muss man bedenken, dass es sich immer um ein Gesamtpaket handelt. Also Grundstück plus Haus.

Natürlich muss man die Lage einbeziehen, die ortsüblichen Grundstückspreise, Steuern usw. Aber: oft genug sieht es so aus, dass man für die Anschaffung eines (unsanierten) Altbaus wenig mehr als den eigentlichen Grundstückswert bezahlt – das Gebäude gibt’s ob der Sanierungsnotwendigkeiten praktisch als spottbillige Dreingabe.

2. Bei den Kosten für Grundbuch, Notar und Co. geben sich Alt- und Neubau indes nur wenig. Da gilt die normale Berechnungsformel des Wertes und wenn der beim Altbau nicht viel niedriger ist, wird es letztlich ein Nullsummenspiel.

3. Was die Arbeits- und Materialkosten anbelangt, steht und fällt alles mit dem Umfang der geplanten Arbeiten. Hat das Haus schon mal eine Sanierung gesehen oder ist es noch nicht so alt, dass man wirklich umfassend eingreifen muss, kann man auch mit etwas handwerklichem Geschick einige Arbeiten selbst übernehmen.

Aber: Geht man den Weg der Kernsanierung, der bis auf die Grundmauern nichts vom Haus unangetastet lässt, wird es natürlich teurer. Denn Maurerarbeiten allein machen gerade mal rund 15% der Gesamtkosten eines Hauses aus. Und für die ganzen restlichen Arbeiten muss man dann bedenken, dass die Profis nicht nur wie im Neubau installieren, sondern zuvor auch noch das Altmaterial ausbauen müssen.

Natürlich kann man die Kosten ausufern lassen, indem man auf viele Extras setzt. Aber mal angenommen, es handelt sich um ein normales Häuschen, keinen Bauernhof, keine Vorstadtvilla, darf man davon ausgehen, am Ende höchstens das Gleiche wie für einen Neubau zu bezahlen – oft sogar weniger. Und das bei Haus und Grundstück, die oftmals mehr Fläche und mehr Charakter als ein typischer Neubau in einem Neubaugebiet haben.

2. Die Katze im Sack

Dass wir eingangs die Parallele zwischen Altbau und Gebrauchtwagen/Oldtimer gezogen haben, war nicht nur eine Floskel, denn es gibt tatsächlich unheimlich viele Gemeinsamkeiten. So auch hier.

Denn so, wie man nie wirklich weiß, wie schonend jemand sein Auto behandelte, bevor er es nach einigen zehntausend Kilometern aufs Kleinanzeigenportal setzte, so weiß man eben auch nicht, was sich hinter einem Haus verbirgt – selbst wenn der Makler unzählige Fotos zur Verfügung stellte und man sich vor Ort anschaute.

Klar, ein Haus wird nicht durch ruppige Fahrweisen zerrüttet. Es gibt da auch nichts, was einem einen schweren Gasfuß übelnehmen würde.

Dafür finden sich hier aber andere Problemzonen. Stecken in den Dachbalken vielleicht irgendwelche giftigen Schutzanstriche, die zeitweilig gang und gäbe waren? Gab es wilde Umbauten, zusätzliche Elektroinstallationen und dergleichen, die keiner Norm entsprechen? Das alles sind Dinge, die auch der Makler einem oft nicht beantworten kann – und auch so mancher Besitzer verschweigt.

Natürlich, wenn man nach dem Kauf feststellt, dass grobe Schäden arglistig verschwiegen wurden, hat man als Käufer ein Recht zum Rücktritt. Doch dieses Recht muss man meist erst mal erkämpfen – das kostet Zeit und Nerven. Aus dem Grund sollte man einfach davon ausgehen, jeden Altbau, den man in die engere Wahl zieht, durch Fachleute prüfen zu lassen.

Als Mindestmaß sollte man sich einen auf Altbauten spezialisierten Sachverständigen holen – den findet man auf den Seiten des Bausachverständigen-Dachverbandes. Im Zweifelsfall kommen aber immer noch Statiker oder sogar Baubiologen dazu. Natürlich, die treiben die Endabrechnung in die Höhe, aber nur sie können vor schweren Fehlern bewahren.

Geschmackvolle Altbau-Einrichtung ist nichts, was sich mit einer Fahrt zum Einrichtungshaus abhaken lässt. Oft braucht es Jahre, bis alles komplett ist
Geschmackvolle Altbau-Einrichtung ist nichts, was sich mit einer Fahrt zum Einrichtungshaus abhaken lässt. Oft braucht es Jahre, bis alles komplett ist  © fotolia.com

3. Style braucht mehr als Geschmack

Man kauft sich am Kiosk ein Magazin wie „Landlust“, schaut TV-Sendungen wie „Zuhause im Glück“ und immer stellt man dabei als „Noch-nicht-Altbaubesitzer mit starken Ambitionen“ eines fest: Wie unglaublich toll es bei den dortigen Altbauten verstanden wurde, gleichzeitig den alten Charme perfekt festzuhalten und es trotzdem nicht wie ein „altes Haus“ wirken zu lassen.

Und nicht selten sind solche Bilder auch erst die Initialzündung, die die Altbau-Leidenschaft entfacht.

Was viele jedoch vergessen, ist die Tatsache, dass man in Zeitungen und Shows vor allem das Endresultat präsentiert bekommt.

Der Weg dahin wird mit Absicht höchstens in Ausschnitten gezeigt, denn der ist oft ziemlich steinig. Das liegt daran, dass heute zwischen Tapete und Schlafzimmerschrank unheimlich vieles in den Baumärkten und Einrichtungshäusern einzig und allein auf „modernes Wohnen“ ausgerichtet ist.

Ja, selbst wenn es sich dabei um augenscheinlich altbautaugliche Stile wie Landhaus oder Kolonial handelt.

Natürlich kann man solche Dinge wählen. Aber in den seltensten Fällen wird man damit ein „Sahnestück“ erzielen, sondern nur einen Altbau, der mit historisierenden Dingen ausstaffiert wurde. Wenn man es richtig machen will, braucht man Zeit, eine Spürnase, muss sich in Baustile einlesen und viel Zeit zum Suchen passender Dinge einplanen – und natürlich auch entsprechende Kosten.

4. Oft weniger Charme als gedacht

Wenn wir das Wort Altbau hören, haben wir vor dem inneren Auge immer etwas Außergewöhnliches. Etwas, das sich sowohl in innerer wie äußerer Architektur grundlegend von dem unterscheidet, was heute in den Neubaukatalogen beworben wird. Und wieder, wieder passt der Autovergleich so gut.

Denn so, wie nicht jeder Oldtimer ein aus dem Straßenbild verschwundenes Designwunder à la Opel GT ist, so ist auch nicht jeder Altbau ein Schmuckstück mit schnörkeligen Erkern, wunderbar patinierten Basalt-Sockeln und Fachwerk.

Tatsächlich sieht es so aus, dass dieser echte und vor allem schwer regionalspezifische Altbau-Look spätestens mit den beginnenden 1960ern weitestgehend durch normale „Bauklotz-Häuser“ abgelöst wurde. Und die unterscheiden sich kaum noch von heutigen Gebäuden.

Im Gegenteil, würde man der Fassade eines 1965er Einfamilienhauses einen neuen Anstrich verpassen, würden wohl häufig nicht einmal Architekten mehr zweifelsfrei erkennen können, aus welcher Epoche es stammt.

Heute liegen die meisten schönen, supergünstigen Altbauten dort, wo sich Fuchs und Hase gute Nacht wünschen, ein Problem eigener Art
Heute liegen die meisten schönen, supergünstigen Altbauten dort, wo sich Fuchs und Hase gute Nacht wünschen, ein Problem eigener Art  © fotolia.com

Das führt uns auch zum nächsten Punkt:

5. Man muss heute suchen

Heute liegen die meisten schönen, supergünstigen Altbauten dort, wo sich Fuchs und Hase gute Nacht wünschen, ein Problem eigener Art.

Schon die Tatsache, dass Altbauten heute immer beliebter werden, hat dazu geführt, dass es mittlerweile je nach Region gar nicht mehr so einfach ist, einen schicken Altbau zu finden, bei dem bilderbuchhaft die Erben der jüngst verschiedenen Besitzer bloß schnell einen Käufer finden wollen.

Faktisch kann man sich darauf einstellen, dass selbst im weiteren Umkreis großer Städte und „In-Regionen“ heute vieles schon abgegrast sein wird. Nicht zuletzt deshalb, weil auch Investoren hier eine Möglichkeit für günstigen An- und gewinnerzielenden Wiederverkauf erkannt haben.

Die meiste Auswahl gibt es nach wie vor dort, wo, salopp gesagt, niemand wohnen will: Dörfer auf dem flachen Land. Landkreise fernab von Autobahnen, Gebiete mit nur wenigen Arbeitgebern, touristische Brachen. Nur hier gibt es wirklich noch die architektonisch aufregenden und wirklich günstigen Häuser, bei allem anderen wird die Auswahl immer kleiner und die Preise steigen.

Und dann muss man auch das Bestandsalter von Wohngebäuden hierzulande bedenken.

  • 13,4% aller Häuser wurden vor 1919 errichtet
  • 12,5% zwischen 1919 und -49
  • 11% entfallen auf die Jahre 1950 bis -59

Das bedeutet: Gerade mal 37,1 Prozent des Baubestandes entfällt auf die „echten“, stylischen Altbauten. Die große Majorität ist jünger.

Und zieht man noch diejenigen Häuser ab, die schon glückliche Besitzer und eine Sanierung gefunden haben, kann die Suche in einer halbwegs jobnahen Entfernung tatsächlich zum Finden der berühmten Nadel im Heuhaufen werden.

6. Für vieles braucht es Spezialisten

Vor einiger Zeit portraitierte der SWR in einem kurzen Beitrag einen Restaurateur, der sich auf Fachwerke mit Schwerpunkt historische Baumaterialien fokussiert hat. Klar, wo ein uraltes Haus den größten Teil seines Lebens durch Naturfarben und ebensolche Putze „atmen“ konnte, kann man jetzt nicht mit Baumarkt-Dispersionsfarbe anfangen.

Doch solche Sendungen geben immer eine trügerische Illusion, obwohl sie eigentlich das Gegenteil wollen: Es sieht einfach aus. So einfach, dass viele glauben, dass Altbausanierung etwas wäre, das man ohne viel Hilfe stemmen könnte.

Nun haben wir zwar im ersten Kapitel bereits erwähnt, dass es bei nur geringfügigen Arbeiten tatsächlich ohne die geht. Aber bei tiefgreifenden Änderungen müssen fast zwingend Profis ran.

An dieser Stelle sollte man vielleicht den Blick auf einen anderen Restaurateur werfen – Matthias Burger. Er hat ein 600 Jahre altes, zuvor vielfach verschlimmbessertes Fachwerkhaus fast im Alleingang saniert und diesen Weg dokumentiert. Bloß sollten seine Videos eines überdeutlich zeigen: Das ist nichts mehr, was man selbst als wahrer „Heimwerker-Übermensch“ machen könnte, da muss man schon beruflich tief involviert sein.

Doch hier kommt das Problem:

  • Architekten
  • Statiker
  • Maurer
  • Schreiner/Zimmerleute
  • Sanitärinstallateure
  • Elektriker

werden heute samt und sonders mit Schwerpunkt heutige Materialien, heutige Baustile, heutige Arbeitsweisen geschult. Je weiter das Baujahr des Altbau-Häuschens zurückliegt, desto mehr muss man suchen, um jemanden zu finden, der sich im wahrsten Sinne des Spruches „damit auskennt“.

Schon für einen Architekten, der echte Altbau-Fähigkeiten und Erfahrungen vorweisen kann, wird das schwierig.

Quelle: Statistisches Bundesamt
Quelle: Statistisches Bundesamt
Altbauten bedeuten auch, in einer historisch gewachsenen Struktur zu leben, mit vielen Vorteilen im Alltag.
Altbauten bedeuten auch, in einer historisch gewachsenen Struktur zu leben, mit vielen Vorteilen im Alltag.  © fotolia.com

7. Gewachsenes Umfeld

Dieser Punkt ist gleichzeitig ein Vorteil der meisten Altbauten wie er natürlich auch ein kleiner Nachteil sein kann. Denn heute werden die meisten Neubauten in ebenso neuen Baugebieten errichtet.

Kleine, für sich abgeschlossene Planstädte, wenn man so will. Das mag Vorteile haben, aber eine natürlich gewachsene Struktur, auch mit Infrastruktur, zählt nicht dazu.

Freilich gab es auch in früheren Zeiten schon Neubaugebiete. So wie wir sie kennen, wurde schon seit den späten 1950ern gebaut, als nach dem Wideraufbau und mitten im Wirtschaftswunder das Eigenheim vor der Stadt plötzlich zum erreichbaren Traum unzähliger kleiner Leute wurde.

Aber: Damals waren kombinierte „Supermarktmetzgerbäckereien“, wie sie heute tausendfach in der Republik in unmittelbarer Nähe von Neubaugebieten zu finden sind, die Ausnahme. Altbauten, selbst wenn sie in einem ehemaligen Neubaugebiet stehen, sind daher immer in einem natürlicher, weniger städteplanerisch erstellten und weniger durch Bebauungspläne eingeschränkten Umfeld gewachsen.

Natürlich, für den Käufer und Sanierer bedeutet das, dass er sich in eine vielleicht schon seit langer Zeit zusammengewachsene Nachbarschaft integrieren muss. Aber es bedeutet auch, dass das Wohnen in einer weit weniger vorgeplanten Umgebung stattfindet.

8. Vater Staat drückt ein Auge zu

Wer ein Haus bauen will, dem sind kryptische Kürzel wie EnEV, EEWärmeG oder demnächst auch GEG zwangsläufig ein Begriff. Denn dahinter verbergen sich all die Gesetze und Verordnungen, die einen Neubau unter ein zeitgenössisches energetisches Dach zwingen – und das ist nicht eben klein.

Ganz von diesen Gesetzmäßigkeiten ausgenommen sind Altbauten keineswegs. Aber es ist doch schon eine wesentlich kürzere Liste, die Vater Staat abverlangt:

Heizungen müssen, sofern sie älter als 30 Jahre sind, ausgetauscht werden, Rohrleitungen müssen gedämmt werden

Schornsteine müssen wahrscheinlich durch einen Einsatz nachgerüstet werden

Eine Dämmung der obersten Geschossdecke oder, falls der Dachstuhl ausgebaut ist, des eigentlichen Dachs, ist Pflicht

Und was Wände und Fenster anbelangt, gilt die oftmals falschverstandene Zehn-Prozent-Regel: Erst wenn man mindestens zehn Prozent seiner Gesamt-Fensterfläche austauscht (etwa weil eine Scheibe gerissen war) oder zehn Prozent des Fassadenputzes bis auf das Mauerwerk abschlägt und neu aufträgt, verlangt der Staat einen Komplettaustausch der alten Fenster bzw. die Installation einer gedämmten Gebäudehülle.

Pflicht zu regenerativen Heizungen, zu Außenwand-U-Mindestwerten, Photovoltaik auf dem Dach, alles beim Altbau Fehlanzeige. Hier hält sich Vater Staat mit Vorgaben stark zurück.

So aufwendig es auch sein kann, einen Altbau stilsicher einzurichten, so sicher darf man sein, dass Wohnen danach zum Erlebnis wird.
So aufwendig es auch sein kann, einen Altbau stilsicher einzurichten, so sicher darf man sein, dass Wohnen danach zum Erlebnis wird.

9. Es ist liebliches Wohnen

Zugegeben, vor allem bei normalen Einfamilienhäusern ist unter den Altbauten sowohl die Aufteilung der Räume wie deren Größe nichts, was man mit heutigen Maßstäben vergleichen kann.

Tendenziell sind es häufig kleinere Zimmer, oft auch Räume, die heute keiner mehr so planen würde – etwa ein Gesinde-Schlafzimmerchen oder ein Esszimmer, das nur zu hohen Feiertagen genutzt wurde, während man sonst in der großen Küche speiste.

Die Fenster mögen so hoch sein, dass jeder Fensterbauer jubiliert, weil er dadurch teure Maßanfertigungen verkaufen kann. Und das Treppenhaus ist eng und verschachtelt.

Aber: Das alles sind Dinge, die das Wohnen in einem Altbau auch zu einem Erlebnis im positiven Sinn machen. Es ist eben nicht das normgerechte, ziemlich unspektakuläre Leben, das man in den heutigen Fertigbauten findet.

Es ist eine tagtägliche Dosis Nostalgie, selbst wenn die „gute Stube“ nun allabendlich benutzt wird und dort statt der ausladenden Eiche-Rustikal-Schrankwand ein nur unwesentlich kleinerer aber nur millimeterdünner Fernseher steht. Es ist ein Haus, das jemand, als es noch keine Katalogbauweise gab, auf seine Bedürfnisse zurechtschneidern ließ.

Und ob der geringeren Raumgröße vielleicht auch ein Faktor, der einem hilft, vieles von dem loszuwerden, was wir heute als Wohlstands-Brimborium kennen. All diese Dinge zwischen Deko und Möblierung, die man eigentlich nie nutzt.

10. Es gibt oft viele Dreingaben

Dieser letzte Punkt ist sicherlich nicht allgemeingültig. Es gibt auch genug Altbauten, bei denen ringsum Stück für Stück alles verkauft wurde, bis nur noch das eigentliche Gebäude übrigblieb. Aber eben oft genug sieht es auch anders aus.

Da gibt es hinter dem Haus noch eine Waschküche, die man wiederbeleben kann. Gibt es vielleicht eine Scheune mit mehr als genug Platz für Familienautos, Winterreifen und sämtliches Gartenwerkzeug. Vielleicht gibt es Heuböden, Hühnerställe und bereits fix und fertig in Stein eingerahmte Gemüsebeete.

Denn vor allem auf den Dörfern war das, was wir heute als Selbstversorgen begeistert wiederentdecken, einst Alltag. Und sicherlich wird man nirgendwo besser die Grundlagen dazu finden, als bei einem Haus, das just in dieser Zeit gebaut wurde. Denn moderne Neubauten mögen zwar für vieles gut sein. Aber für Hühnerhaltung, Eigenversorgung, für ernsthaften Gemüseanbau sind sie selten gut.

Fazit

Ein Altbau ist nicht immer das, was die schönen Bilder im Fernsehen zeigen. Er ist nicht immer unheimlich günstig. Und oft genug verlangt er bei den notwendigen Arbeiten auch viel mehr Aufwand als jeder Neubau es vermag.

Aber zu all diesen Realitäten gehört es auch, dass man, wenn man ein solches Haus erst einmal gefunden hat, darin eine völlig neue Art von Wohnen findet. Ein Haus, das nach anderen Werten errichtet wurde und in dem gerade Familien vielleicht noch mehr Glück finden können als im schönsten Neubaugebiet.