Birger Dehne: So schätzt der Immobilien-Investor den Markt 2020 ein

Deutschland – Heutzutage sind Fondsgesellschaften und Aktienunternehmen die Hauptakteure des Immobilienmarktes. Eine absolute Ausnahme stellt unter den institutionellen Riesen ein privater Anleger dar – der Immobilienmogul Birger Dehne ist als einer der wichtigsten Wohnungseigentümer in Deutschland bekannt. 

Der 42-jährige Unternehmer nennt Tausende von Wohneinheiten sein Eigen und gilt aufgrund seines erstaunlichen Werdegangs mit einem exzellenten Gespür für die Entwicklung der Branche als absoluter Experte auf seinem Gebiet.

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Bereits zu Beginn des Studiums gründete er erfolgreich sein erstes Unternehmen und legte das so erwirtschaftete Vermögen direkt in einen damals noch sehr stiefmütterlich behandelten Sektor an – den Kauf von Mehrfamilienhäusern in B- und C-Lage, also in mittelgroßen Städten von geringerer nationaler Bedeutung, die aber durchaus massig Industriezweige und dadurch Arbeitsplätze mit entsprechender Kaufkraft bieten.

Daraus entwickelte sich über die letzten 20 Jahren ein Imperium, das sich durch den Aufkauf von ganzen Wohnungsunternehmen deutlich vergrößerte und inzwischen zusätzlich durch eigene Neubauten erweitert wird – knapp 2.000 Wohnungen kommen so jährlich zum Portfolio seiner Firma hinzu. 

Wie sieht jemand mit einer solch ausgeprägten Branchenkenntnis den Markt im Jahr 2020? Rät er zu Investition in Wohnraum oder in andere Anlageformen?

Strukturwandel in der Immobilienbranche

Was sich Birger Dehne mit Weitblick und schlau getätigten Käufen aufbauen konnte, hing stark von den Gegebenheiten des Marktes ab, der mit der aktuellen Lage nicht mehr vergleichbar ist. So spielten ihm drei wichtige Faktoren besonders günstig in die Karten:

Erstens die Tatsache der seit Langem zunehmenden Wohnraumknappheit bundesweit. Grund dafür ist die Tendenz hin zu deutlich mehr Single-Haushalten und großflächigeren Wohnungen. Sprich Mieter sind anspruchsvoller und auch finanzstärker geworden.

Zweitens haben sich die Zinsen sehr zu Dehnes Gunsten entwickelt und sanken auf Rekordtief – in großem Stil zu investieren war also kinderleicht und bildete die ideale Grundlage für den schrittweisen Aufbau eines ganzen Immobilienkataloges.

Drittens gab es kaum Konkurrenz, da sich Pensionskassen und Staatsfonds noch nicht ins Geschäft eingeschaltet hatten, die Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser also sensationell niedrig waren.

Obendrein spielte auch die Inflation über die Jahrzehnte eine entscheidende Rolle, Wohnraum verteuerte sich also im Grunde automatisch. 

Bei gleichzeitig steigender Nachfrage konnte der Selfmade-Großunternehmer natürlich optimal von diesen Umständen profitieren, da sich der Wert der Immobilien sozusagen von alleine vervielfachte. Er machte sich stetigen Wertezuwachs zu nutzen, ohne dass die Immobilienbranche von Schwankungen betroffen war, die ein unternehmerisches Risiko bedeutet hätten.

Schließlich wurde also in der Summe das Potenzial zur Mieterhöhung erkannt und umgesetzt. Sein anhaltender Erfolg gibt ihm recht, hier von Anbeginn an aufs richtige Pferd gesetzt zu haben. 

Aktuelle Marktlage

Die wirklich fetten Jahre fanden nach der Jahrtausendwende statt. Die Aufwärtsentwicklung für den privaten Anleger ist inzwischen abgeflaut, da sich in den letzten Jahren vermehrt finanzstarke Konkurrenten tummeln, die ebenfalls den Anlagewert dieses Sektors mit sicheren Mieten erkannt haben. 

Wohnungsunternehmen und professionelle Investoren haben das Angebot ganz ordentlich abgegrast und sich inzwischen eine goldene Nase verdient. Lukrative Anlagen sind inzwischen schwer zu finden.

Aufgrund geringer Sparzinsen verlieren andere Anlageformen an Reiz und die Investition in krisensicheres Betongold ist für Viele aktuell der richtige Weg. Es sammelt sich aktuell also eine hohe Kapitalsumme im Immobilienmarkt an, der Wettbewerb wird deutlich härter.

Für Birger Dehne bedeutete diese Entwicklung, sind noch breiter aufstellen zu müssen. Er tat dies mit dem Einstieg ins Bauwesen, denn wenn Wohnraum weiterhin knapp ist und die vorhandenen Immobilien sich bereits in fester Hand befinden, war dies der schlüssigste Weg, dennoch weiterhin ein Stück vom Kuchen abzubekommen. 

Sein Bestand wächst damit  kontinuierlich weiter, von den schwieriger gewordenen Bedingungen lässt sich der Experte nicht einschüchtern.

Das eigene Verhalten zeigt also bereits, wie man sich aus Dehnes Blickwinkel aufstellen sollte: Es geht darum, da anzusetzen, wo es gerade eine „Lücke im System“ gibt, das heißt auf Angebot und Nachfrage zu reagieren, Nischen mit Entwicklungspotenzial zu erkennen und sich auf vielversprechende Projekte zu konzentrieren.

Dazu gehören natürlich nicht nur eine gute Portion Unternehmergeist, sondern vor allem auch Disziplin und eine gut durchdachte Business-Strategie. Doch auch im kleinen Stil kann man ein solches Zusatzgeschäft betreiben.

Zukunftsaussichten und profitable Chancen

Laut Dehne lohnt sich die Investition in Immobilien auch weiterhin, gerade in den städtischen Randlagen, da nicht mit einem rückläufigen Wohnraumbedarf zu rechnen ist. Er rät auch zum Baugeschäft, da das Angebot an Kaufobjekten dünn geworden ist.

Denn selbst zu Zeiten des größten Baubooms in Deutschland in 2018 fehlten weit über 100.000 Wohnungen. Man kann sich also leicht ausrechnen, wie die Lage sich abzeichnet, wo durch die Corona-Krise viele Baustellen von weniger finanzkräftigen Firmen zum Erliegen gekommen sind.

Auch glaubt er fest daran, dass Vermögen in Immobilien wesentlich sinnvoller angelegt ist als in Staatsanleihen oder Wertpapieren – gerade in Zeiten großer Unsicherheit und wirtschaftlicher Instabilität.

Außerdem hält er eine gute Marktbeobachtung und -analyse für ebenso wichtig, wie flexibel zu bleiben, Wertschöpfungsoptionen zu erkennen und auf zukunftsweisende Technologien zu setzen, wie er selbst dies mit seinem Investment im Blockchain-Business tut.

Titelfoto: unsplash.com/ @tierranatura


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