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Wir beantworten die ewige Frage: Wohnung mieten oder kaufen?

Vor dieser Frage stand jeder schon einmal: Kaufen oder mieten? Dazu haben wir Experten wie Peter Zwegat befragt. 

Von Uwe Blümel

Miet- und schuldenfrei in die Rente: Wer die Wohnfrage als junges Pärchen 
genau überlegt und gut plant, hat im Alter ausgesorgt.
Miet- und schuldenfrei in die Rente: Wer die Wohnfrage als junges Pärchen genau überlegt und gut plant, hat im Alter ausgesorgt.

Dresden - Wer träumt nicht von einem eigenen Häuschen im Grünen? Doch soll ich selber bauen, lieber eine Eigentumswohnung kaufen oder doch besser weiter zur Miete wohnen? 

Wir haben drei Experten zur wohl wichtigsten Finanzierungsentscheidung im Leben gefragt: Bauen, kaufen, mieten? Wann und wie kann der Traum vom eigenen Heim Wirklichkeit werden?

Eigener Wert ist Goldes wert. Daran glauben Eigenheimbesitzer und nehmen dafür in Kauf, dass sie 20 bis 30 Jahre lang einen sechsstelligen Kredit bedienen müssen. Ein Mieter ist dagegen froh, dass er sich nicht darum kümmern braucht, wenn sein Dach mal leckt. Doch wenn man 600 Euro Miete im Monat zahlt, sind nach 30 Jahren 216.000 Euro einfach mal so weg.

Früher oder später hat sich deshalb jeder schon einmal die Frage gestellt: Bleibe ich zur Miete wohnen oder schaffe ich mir Wohneigentum? Die aktuelle Niedrigzinsphase heizt diese Träume vom eigenen Heim gerade wieder an. Doch für manchen bedeutet das Raus aus der Miete ein Rein ins Fiasko. "Einige Familien tappen durch den Erwerb einer Immobilie in eine gefährliche Schuldenfalle“, warnt RTL-Schuldenexperte Peter Zwegat (66).

Soweit muss es nicht kommen. Unser Report klärt über Vor- und Nachteile sowie Mythen rund um die wohl wichtigste Frage bei der Lebensplanung auf: Mieten, kaufen oder bauen?

Wer kauft, braucht 20% Eigenkapital

Finanzexpertin Andrea Heyer rät zu Jobs in risikoarmen Branchen.
Finanzexpertin Andrea Heyer rät zu Jobs in risikoarmen Branchen.

Soll ich mein Vorkaufsrecht wahrnehmen, wenn meine Mietwohnung verkaudft wird? Diese Frage wird Mieterbund-Chefin Anke Matejka derzeit oft gestellt. Sie rät dann: "Zuerst den sogenannten Instandsetzungsbedarf klären lassen!“ 

Denn für eine womöglich notwendige Sanierung des Bades oder das Verlegen neuer Fußböden muss der frisch gebackene Wohnungsbesitzer nach dem Kauf dann ins eigene Portmonee greifen.

Hauptargumente für den Kauf einer Eigentumswohnung: Man kann im Alter mietfrei wohnen, ist gegen Mieterhöhungen gefeit und gegen eine Wohnungskündigung gewappnet. Diese Sicherheit lassen sich viele viel Geld kosten. Doch wer kann sich wirklich Wohneigentum leisten? "Auf der sicheren Seite ist, wer in einer risikoarmen Branche mit einem sicheres Einkommen und unbefristetem Arbeitsverhältnis angestellt sind“, erklärt Andrea Heyer (51), Finanzexpertin bei der Verbraucherzentrale Sachsen.

Sie rät, Finanzierungsangebote genau zu vergleichen und trotz Niedringzinsen nicht überstürzt zu kaufen: "In manchen Ballungszentren sind Immobilienpreise inzwischen schon überteuert.“ Faustregel für einen Immo-Kredit: Je älter die Käufer, desto höher sollte der Eigenkapitalanteil sein. Heyer: "Er sollte aber mindestens 20 Prozent betragen.“ Nur bei extrem hohen Gehältern komme eine Vollfinanzierung der Wohnung in Betracht.

Doch damit nicht genug. "Eigentum verpflichtet bekanntlich“, mahnt Heyer, genügend Spielraum bei der Finanzierung zu lassen. "Man muss schließlich noch anfallende Reparaturen und Sanierungen schultern können.“

Fazit Kaufen von Finanz-Experte Hermann-Josef Tenhagen: "Kaufen ist eine gute Idee, wenn man langfristig an einem Ort bleiben möchten und der Kaufpreis attraktiv ist. Verbraucher sollten sich also nicht nur von den niedrigen Zinsen blenden lassen. Ganz wichtig ist, die Finanzierung so zu berechnen, dass die Immobilie möglichst bis zur Rente abbezahlt ist. Auch wenn das bedeutet, dass die Wohnung oder das Haus kleiner ausfällt, als zunächst geplant.“

Eigentum kann ein Klotz am Bein werden

Anke Matejka, Vorsitzende vom Landesverband Sachsen des Deutschen Mieterbundes, sagt: "Wer mietet, ist flexibel".
Anke Matejka, Vorsitzende vom Landesverband Sachsen des Deutschen Mieterbundes, sagt: "Wer mietet, ist flexibel".

"Wer mietet, ist flexibel“, sagt Anke Matejka (53), Vorsitzende vom Landesverband Sachsen des Deutschen Mieterbundes. Unwegbarkeiten im Job nehmen zu. Kaum einer arbeitet noch über Jahrzehnte in ein und derselben Firma. 

"Gerade für junge Leute oder Angestellte mit befristeten Arbeitsverhältnissen ist eine Mietwohnung deshalb die beste Alternative“, weiß Matejka. Auch wer beruflich bedingt häufig umziehen muss, bleibt als Mieter unabhängig. Zudem halten sich die Nebenkosten im Rahmen.

Außerdem gibt Matejka zu bedenken: "Wer kauft, bindet sich damit nicht nur an einen Ort, sondern auch finanziell über einen langen Zeitraum.“ Mieter müssen sich auch nicht um ihr Objekt kümmern. Bei Mängeln, teuren (Schönheits-)Reparaturen oder Instandsetzungsarbeiten ist immer der Vermieter in der Pflicht.

Allerdings gibt inzwischen kaum mehr Leerstand in den Städten. Mieter sind zudem von steigenden Mietpreisen und Modernisierungen des Vermieters abhängig, die sich dann als Mietaufschlag wiederspiegeln. Seit zwei Jahren haben die Mieten vor allem in Uni-Städten schon angezogen - sowohl bei Bestands- als auch bei neuen Mietverträgen.

Matejka: "Eine seit 2015 gültige Kappungsgrenzenverordnung schreibt jetzt immerhin in Dresden vor, dass Mieten innerhalb von drei Jahren nur um maximal 15 Prozent steigen dürfen.“ Zuvor waren 20 Prozent erlaubt.

Fazit Mieten: Finanz-Experte Hermann-Josef Tenhagen (52) ist Chefredakteur des gemeinnützigen Verbraucherportals finanztip.de - sein Fazit: „Wohnen zur Miete ist kein Auslaufmodell, denn nicht jeder will sich selbst um den Erhalt der eigenen vier Wände kümmern. Wer zudem oft umziehen muss, hat es als Mieter einfacher. Mieter sollten aber darauf achten, dass sie die Miete auch im Alter bezahlen können und wenn möglich, schon vorher für die Altersvorsorge sparen. Das geht mit geförderter Altersvorsorge wie Riester oder einfach mit Festgeld und Indexfonds.“

Darauf müssen Häuslebauer achten 

Wer beim Hausbau selbst mit anpackt, kann viel Geld  sparen: Eine "Muskelhypothek" ist jedoch nicht für Leute mit "zwei linken Händen".
Wer beim Hausbau selbst mit anpackt, kann viel Geld  sparen: Eine "Muskelhypothek" ist jedoch nicht für Leute mit "zwei linken Händen".

Die Zinsen sind am Boden, können kaum noch tiefer sinken. Jetzt ist die beste Zeit, um den Traum vom eigenen Hausbau zu verwirklichen. Ein Eigenheim verspricht Freiraum für die Familie, Entscheidungs- und Gestaltungsfreiheit sowie finanzielle Sicherheit im Alter. 

Aber: "Wer eine Baufinanzierung abschließt, sollte sich verdeutlichen, dass er sich nicht selten eine sechsstellige Summe an Schulden aufbürdet“, so Finanzexpertin Andrea Heyer.

Ihr Rat, damit man schnell wieder raus aus den Schulden ist: "Den niedrigen Zinssatz auf lange Zeit festschreiben lassen und zudem die Tilgungsrate so hoch wie möglich ansetzen - mindestens 3 Prozent. Außerdem sollte unbedingt ein Sondertilgungsrecht vereinbart werden.“ Ziel sollte sein, spätestens zum Renteneintrittsalter schuldenfrei zu sein.

Größter Fehler von Bauherren: Oft werden die Kosten für einen Makler, Notargebühren und Grundgewerbssteuer unterschätzt, die allein bis zu 12 Prozent der Baukosten ausmachen können. Wer die Tilgung zu niedrig ansetzt, zahlt in den ersten Jahren nur allein diese Zusatzkosten ab. 

Viele Häuslebauer wollen zudem mit einer "Muskelhypothek“ Kosten drücken, überschätzen jedoch oft ihre handwerklichen Fertigkeiten. Zusätzlich zu beauftragende Handwerker verursachen dann noch höhere Ausgaben.

Ein Hausbau lohnt sich für Familien, die absehen können, dass sie mindestens zehn Jahre an einen Ort bleiben und das nötige Einkommen behalten. Und nicht vergessen: "Weil das Eigenheim oft größer als die Mietwohnung ist, kommen auch noch Ausgaben für neue Möbel und die Anschaffung einer passenden Küche dazu - nicht selten Beträge im fünfstelligen Bereich.“

Ein wöchentlich aktualisierter Hypothekenzinsvergleich findet sich unter Finanzen | Baufinanzierung | Downloads auf:

www.verbraucherzentrale-sachsen.de

Fazit Bauen von Finanz-Experte Hermann-Josef Tenhagen: "Wer selbst baut, kann günstiger zu den eigenen vier Wände kommen. Insbesondere dann, wenn Bauherren selbst Hand anlegen oder günstig an ein Grundstück kommen. Aber Vorsicht: Viele Bauwillige bauen zum ersten Mal und überschätzen leicht den Aufwand. Bauherren sollten deshalb unbedingt einplanen, dass sie möglicherweise erst später einziehen können, als ursprünglich geplant. Ratsam ist, hierfür einen finanziellen Puffer vorzuhalten.“

TV-Experte: So kommen Sie nicht in die Miesen!

Damit der Traum vom eigenen Haus nicht zum Albtraum wird: Der beste Baukredit 
ist ein Hypothekendarlehen. Klären Sie, ob Sie sogar staatliche Förderungen in 
Anspruch nehmen können.
Damit der Traum vom eigenen Haus nicht zum Albtraum wird: Der beste Baukredit ist ein Hypothekendarlehen. Klären Sie, ob Sie sogar staatliche Förderungen in Anspruch nehmen können.

RTL-Schuldnerberater Peter Zwegat (66) hilft in der RTL-Doku-Serie "Raus aus den Schulden“ vielen aus finanziellem Dilemma. In seinem Immobilien-Special berät er eine Familie, damit sie gar nicht erst in die Miesen kommt.

Ein Busfahrer (Nettoeinkommen: 1.800 Euro) wohnt mit seiner arbeitslosen Ehefrau und den drei Kindern in einer Mietwohnung. Zusammen mit dem Kindergeld stehen ihnen monatlich rund 2300 Euro zur Verfügung. Derzeit zahlen sie 750 Euro Miete. Ihre Bank hat errechnet, dass sie in den kommenden 30 Jahren über 300.000 Euro Miete zahlen müssen.

Deshalb liebäugelt das Pärchen jetzt damit, ein eigenes Haus für 170.000 Euro zu kaufen, will voll finanzieren. Die Bank hat ihnen für den Hauskredit eine Monatsrate von 705 Euro ausgerechnet - weniger als sie jetzt Miete zahlen!

Das klingt lukrativ. Doch Schuldnerberater Zwegat ist skeptisch. Er weiß aus 25 Jahren Berufserfahrung: "Bei vielen Familien war der Kauf einer Immobilie der Anfang vom Ende. Am gefährlichsten sind die ersten zehn Jahre.“ Denn Häuslebauer unterschätzen gern Risiken: "Eine Scheidung, Krankheit, Arbeitslosigkeit, Einkommenssenkungen des Arbeitgebers oder unterschätzte Nebenkosten können eine riskante Finanzplanung schnell zum Scheitern bringen.“

Deshalb rät Zwegat: "Zunächst Eigenkapital ansparen, dann erst kaufen. Die Immobilie genau unter die Lupe nehmen, um zusätzliche Renovierungskosten zu erkennen.“

Seit acht Jahren berät Zwegat Schuldner - bald auch prominente! In dieser Woche wurde für eine Spezial-Ausgabe mit Ex-Bohlen-Freundin Nadja abd el Farrag (51) gedreht. "Ein Sendetermin steht allerdings noch nicht fest“, sagte ein RTL-Sprecher.

Mythen und Irrglaube

Wer baut, gewinnt: Steigen bei niedrigen Zinsen die Mieten weiter, stehen 
Immo-Käufer beim Vermögensvergleich bereits nach weniger als zehn Jahren besser 
da als Mieter.
Wer baut, gewinnt: Steigen bei niedrigen Zinsen die Mieten weiter, stehen Immo-Käufer beim Vermögensvergleich bereits nach weniger als zehn Jahren besser da als Mieter.

Soll ich mieten, kaufen oder bauen? Rund um den Erwerb von Wohneigentum gibt es viele Irrtümer. Wir klären die Mythen auf:

  • Beim Kauf einer Eigentumswohnung sind locker 4 Prozent Wertsteigerung möglich - pro Jahr!

Vorsicht, Langfriststudien belegen nur durchschnittlich 1,1 Prozent. Viele unterschätzen die Kosten für Instandhaltungen (Dach, Heizung, Fußboden).

  • Kaufen ist nicht teurer als mieten.

Stimmt meist nicht. Inzwischen frisst der Preisanstieg den Vorteil niedriger Zinsen vielerorts wieder auf. Wer aus einer Mietwohnung ins eigene Haus zieht, muss auch mit höheren Ausgaben für Energie, Wasser, Hausrat- und Wohngebäudeversicherung rechnen.

Finanz-Experte Hermann-Josef Tenhagen
Finanz-Experte Hermann-Josef Tenhagen
  • Weil die Immobilienpreise stärker als die Mieten steigen, droht eine Immobilienblase.

Nein, weil Baukredite hierzulande solide finanziert sind (wenige Kreditausfälle), sieht die Bundesbank derzeit keine Anzeichen dafür. Sie verzeichnet aber in Großstädten schon Überbewertungen von fünf bis 20 Prozent.

  • Immobilien bieten Schutz vor Inflation.

Leider falsch. Forscher der London Business School haben herausgefunden: Steigende Inflation geht meist mit einem Preisverfall bei Wohnungen und Häusern einher. Steigende Ausgaben und eine abschmierende Wirtschaft lassen die Immobilienpreise sinken.

  • Je mehr Kreditangebote ich einhole, desto schlechter wird meine SCHUFA-Bewertung.

"Manchmal verschlechtert eine Kreditanfrage tatsächlich die persönliche Bonität“, weiß Finanz-Beraterin Andrea Heyer. Egal ob das immer noch so ist: Auf der sicheren Seite ist man immer mit einer sogenannten Konditionsanfrage. Heyer: „Sie hat keine negative Auswirkung auf die Bonität des Verbrauchers. Weisen Sie Ihren Bankberater deshalb ausdrücklich darauf hin!“

  • Die Flüchtlingswelle treibt die Mietpreise in die Höhe.

Gutachten der Immobilienbranche bestätigen das. Flüchtlinge fragen vor allem preisgünstigen Wohnraum nach, was diese Mieten verteuert. Weiteren Auftrieb verursacht der ungebrochene Zuzug vom Land in die Stadt.

Fotos: Imago, dpa/Arno Burgi, PR, DPA, RTL/Stefan Gregorowius

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