Mietvertrag prüfen: Worauf Mieter vor der Unterschrift achten sollten

Deutschland - Bevor ein Mietvertrag unterschrieben wird, gibt es einiges zu beachten. Die wichtigsten Informationen zum Mietvertrag können im Internet nachgelesen werden.

Durch ein umsichtiges Verhalten lässt sich späteren Problemen vorbeugen, die teilweise bis zu einer Gerichtsverhandlung führen. In Deutschland gab es – laut Deutschem Mieterbund – im Jahr 2017 226.933 Mietrechtsprozesse.

Im Mietvertrag sollten alle volljährigen Mitbewohner aufgenommen werden.
Im Mietvertrag sollten alle volljährigen Mitbewohner aufgenommen werden.  © pixabay.com © andibreit CCO Public Domain


Der Rechtsberatungsbedarf ist hoch, er verteilte sich 2017 auf die folgenden Bereiche:

  • Betriebskosten: 36,6 Prozent
  • Wohnungsmängel: 17,6 Prozent
  • Mieterhöhung: 11,7 Prozent
  • Allgemeine Vertragsangelegenheiten: 8,6 Prozent
  • Mietkaution: 6,1 Prozent
  • Vermieterkündigung: 5,5 Prozent
  • Schönheitsreparaturen: 4,8 Prozent
  • Modernisierung: 4,2 Prozent
  • Mieterkündigung: 2,1 Prozent
  • Umwandlung/Eigentümerwechsel: 0,7 Prozent

Gesetzliche Grundlagen

Der Abschluss eines Mietvertrages ist nicht zwingend erforderlich. Tatsächlich kann ein Handschlag oder eine stillschweigende Übereinkunft ausreichen. Es gilt:

Wer die Schlüssel vom Vermieter erhält, in das Mietobjekt einzieht und den monatlichen Mietzins zahlt, gilt vor dem Gesetz als Mieter. Dies beinhaltet sämtliche gesetzliche Rechte und Pflichten.

In den Bestimmungen der §§ 536 bis 580a BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) sind die gesetzlichen Regelungen zum Mietvertrag verankert. Die Grundnorm des Mietvertrages stellt § 535 BGB dar. Eine Reihe von Sonderbestimmungen für Wohnraummietverträge findet sich in den §§ 549 bis 577a BGB.

Monatliche Zahlungsverpflichtung

Die Vereinbarungen über den Mietpreis sind jeweils individuell, wobei sich sowohl der Mieter als auch der Vermieter an dem jeweiligen Mietspiegel einer Stadt orientieren kann.

Bevor ein Vertrag über ein Mietobjekt unterzeichnet wird, sollte man sich im Klaren sein, ob man in der Lage ist, die monatliche Miete dauerhaft zahlen zu können. Viele Menschen lassen sich von der Attraktivität einer Wohnung oder eines Hauses leicht verführen.

Vielleicht sind die Lage sowie die Ausstattung herausragend, so dass man der Verlockung nicht widerstehen kann. Jedoch sollte einem auch immer bewusst sein, dass Monat für Monat die Miete aufgebracht werden muss. Mit einer Verringerung ist kaum zu rechnen, jedoch mit regelmäßigen Erhöhungen.

Ein Mietvertrag sollte niemals hastig zwischen Tür und Angel unterzeichnet werden.
Ein Mietvertrag sollte niemals hastig zwischen Tür und Angel unterzeichnet werden.  © Pixabay.com © PhotoMIX-Company CCO Public Domain

Die wichtigsten Tipps zur Unterzeichnung eines Mietvertrages

Kontrolle der Daten

Sowohl die Mieter- als auch die Vermieter-Daten sollten auf ihre Richtigkeit hin überprüft werden. Schnell schleichen sich Fehler ein, die eine Unwirksamkeit des Mietvertrages zur Folge haben können.

Angabe aller Mieter

Von Wichtigkeit ist, dass alle Personen, die ihren Einzug in die Wohnung beabsichtigen, im Mietvertrag namentlich genannt sind. Ausschließlich die Personen, die im Vertrag stehen, besitzen Rechte und natürlich auch Pflichten. Minderjährige Kinder sind davon ausgeschlossen, deren Anzahl sollte jedoch mit aufgenommen werden.

Beschreibung der Mietwohnung

Sowohl die Quadratmetergröße als auch mit vermietete Bestandteile wie beispielsweise ein Dachbodenabteil oder eine Einbauküche sollten auf ihre Richtigkeit sowie Mängelfreiheit überprüft werden.

Nebenkosten

Es empfiehlt sich auch, die im Mietvertrag angegebene Nebenkostenvorauszahlung zu kontrollieren. Oftmals ist diese sehr hoch angesetzt. Bestenfalls lässt man sich vom Vermieter die Unterlagen einer früheren Abrechnungsperiode der Vormieter zeigen.

Zeitmietvertrag

Ausschließlich, wenn ein Befristungsgrund von Vermieter angegeben wird, ist der Abschluss eines Zeitmietvertrages wirksam. Dieser ist für Mieter oftmals eher nachteilig: Weder hat dieser die Möglichkeit, vorher zu kündigen noch ein Recht auf Verlängerung des Mietverhältnisses. Fehlt der Grund, verwandelt sich der Mietvertrag auf Zeit automatisch in einen unbefristeten.

Staffel- und Indexmiete

Bei der Indexmiete steigt mit dem Anstieg der Lebenshaltungskosten im Gleichschritt die monatliche Mietzahlung. Im Gegensatz dazu beinhaltet der Staffelmietvertrag die zwischen dem Mieter und Vermieter vereinbarten Staffeln zur Erhöhung der Kaltmiete.

Einer der Vorteile derartiger Vereinbarungen ist, dass, wenn das Niveau der Mieten deutlich anzieht, eine ordentliche Mieterhöhung durch den Vermieter nicht mehr möglich ist. Nachteilig ist jedoch die Gefahr, am Ende einen deutlich höheren Mietzins zu zahlen, welcher die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt.

Beidseitige Kündigungsausschlussklausel

Teilweise wird in Mietverträgen eine Kündigungsausschlussklausel vereinbart, die zum Beispiel festlegt, dass weder der Vermieter noch der Mieter vor Ablauf eines Zeitraumes von bis zu vier Jahren über eine Kündigungsmöglichkeit verfügen.

Dies klingt zwar im ersten Moment fair, jedoch schränkt sich der Mieter in seiner Kündigungsmöglichkeit ein, die ihm ansonsten gesetzlich mit einer Dreimonatsfrist zur Verfügung steht. Außerdem darf der Vermieter ohnehin einen Mietvertrag nur dann ordentlich kündigen, wenn ein gesetzlicher Kündigungsgrund vorliegt. Dies kann unter anderem Eigenbedarf sein.

Schönheits- und Kleinreparatur-Klausel

Nicht ausnahmslos alle Kleinreparatur- und Schönheits-Klauseln in einem Mietvertrag sind wirksam. Erkennungszeichen der Wirksamkeit ersterer ist, dass die Höhe der vom Mieter zu tragenden Kosten für etwaige Reparaturen auf einen bestimmten Betrag beschränkt ist.

Eine Beschränkung der Kostenübernahme von Reparaturen auf oft vom Mieter genutzte Bestandteile einer Wohnung muss gegeben sein. Für die Wirksamkeit von Schönheitsklauseln ist eine Grundvoraussetzung, dass die Wohnung frisch beziehungsweise annähernd frisch renoviert übergeben wird. Flexibilität bei den Renovierungsfristen ist im Mietvertrag erforderlich. Die Verpflichtungen müssen sich in Grenzen halten.

Mietkaution

Grundsätzlich gilt: Die Mietkaution darf drei Nettokaltmieten nicht übersteigen. Zudem hat der Mieter das Recht, diese in drei Raten zu entrichten. Die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren beiden Raten jeweils mit den unmittelbar darauf folgenden Mietzahlungen.

Darüber hinaus ist der Vermieter in der Pflicht, die gezahlte Kaution zum aktuell geltenden Sparzins zu verzinsen. Abweichende Vereinbarungen zuungunsten des Mieters sind unwirksam.

Fazit

Ein gründliches Durchlesen des Mietvertrages ist unabdinglich. Man sollte sich nicht scheuen, den Wunsch zu äußern, diesen zunächst Zuhause in Ruhe durchzuarbeiten, bevor es zur Unterschrift kommt.

Grundsätzlich ist es empfehlenswert, einen Fachmann zurate zu ziehen. Sowohl online als auch beim Mieterschutzbund oder bei einem Mietrechtsanwalt kann man sich umfangreich beraten lassen und somit unangenehme Folgen vermeiden.


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