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Verfassungsgericht muss Berliner Verbot von Ferienwohnungen prüfen

Von Andreas Rabenstein, dpa

Touristen lieben hübsche Ferienwohnungen statt anonymer Hotelzimmer. Für den Wohnungsmarkt bringt diese «Zweckentfremdung» aber zusätzlich Probleme. Daher verbot der Berliner Senat diese Praxis. Vermieter wehren sich, nun muss das höchste Gericht ran.

Berlin (dpa) - Mit einem Gesetz will der Berliner Senat die übermäßige Vermietung von Wohnungen als Ferienunterkünfte bekämpfen. Das sogenannte Zweckentfremdungsverbot trat am 1. Mai 2014 in Kraft. Aber gilt es auch für die Ferienwohnungen, die es damals schon gab? Daran zweifelte nun ein Gericht - und blickte dabei auf das Grundgesetz.

Was hat das Berliner Oberverwaltungsgericht (OVG) entschieden?

Das OVG setzte 41 Berufungsverfahren von klagenden Betreibern von Ferienwohnungen aus, um den Fall dem Bundesverfassungsgericht vorzulegen. Die Karlsruher Richter sollen die Frage klären, ob das Verbot der gewerblichen Ferienwohnungen auch rückwirkend gelten darf. Also ob die kommerzielle Vermietung von Ferienwohnungen auch dann untersagt werden darf, wenn diese Wohnungen schon vor Inkrafttreten des Gesetzes angeboten wurden.

Wie begründen die Berliner Richter ihre Zweifel?

Die Grundrechte der Wohnungseigentümer und Vermieter spielen hier eine Rolle. Im deutschen Recht geht es häufig um das Ausbalancieren von Rechten und Pflichten eines Besitzers einer Sache, sowie um die Ansprüche der Allgemeinheit. Die Richter erklären, die rückwirkende Regelung gehe «über den reinen Schutz des Wohnraumbestandes hinaus und greife insoweit unverhältnismäßig in die Grundrechte der Eigentümer und Vermieter ein». Die Gefährdung der Wohnraumversorgung rechtfertige es nicht, «Eigentümer zu zwingen, gewerblich genutzte Räumlichkeiten in Wohnraum (zurück) zu verwandeln».

Was folgt daraus?

Zuerst einmal nichts. Das Zweckentfremdungsverbot gilt zunächst weiterhin. Die gewerbliche Vermietung normaler Wohnungen als Ferienwohnungen an Touristen ist verboten. Die Berliner Bezirke gehen auch dagegen vor, sofern sie genug Personal haben. Ob sich in Zukunft grundsätzlich etwas an den Regelungen ändert, hängt von mehreren Faktoren ab: Das Bundesverfassungsgericht muss entscheiden, ob die rückwirkende Regelung mit dem Grundgesetz vereinbar ist. Außerdem kündigte der neue Senat aus SPD, Linken und Grünen an, das Gesetz gegen die Ferienwohnungen zu überarbeiten und neu zu fassen.

Wann ist mit der Entscheidung aus Karlsruhe zu rechnen?

Sehr schnell wird die Entscheidung des obersten Gerichts nicht kommen. Manche Urteile werden erst nach mehreren Jahren gesprochen. In diesem Fall kommt die Frage allerdings von einem anderen Gericht und nicht von privaten Klägern; zudem hängen daran eine ganze Reihe von Berufungsverfahren. Das könnte dafür sprechen, dass die Verfassungsrichter den Fall vorziehen.

Was würde es bedeuten, wenn die Verfassungsrichter das Verbot schon länger existierender Ferienwohnungen bestätigen?

Dann könnten der Senat und die Bezirke weiterhin gegen die Vermieter vorgehen. Ende 2016 hieß es, 4500 früher anders genutzte Wohnungen seien wieder auf dem Markt. 2600 davon seien Ferienwohnungen gewesen. Trotzdem dürften noch viele kommerzielle Ferienwohnungen angeboten werden. Der Senat hatte zwischenzeitlich die Zahl von 10 000 Wohnungen angegeben. Ob das stimmt, ist allerdings schwer zu überprüfen.

Und wenn Karlsruhe das Gesetz kippt?

Dann hängt es davon ab, ob und wann der Senat eine andere gesetzliche Regelung schafft. Möglicherweise hätten die schon länger aktiven, gewerblichen Vermieter dann mehr Möglichkeiten. Im Extremfall würden wieder viele frühere Ferienwohnungen «reaktiviert». Unter Umständen käme es auch zu Schadenersatzklagen wegen Mietausfällen seit 2014.

Sind auch Privatleute, die ihre Wohnung während des Urlaubs untervermieten, betroffen?

Die Regelungen für rein private Wohnungen, die von ihren Bewohnern für ein paar Tage oder Wochen untervermietet werden, sind an sich schon im Gesetz unklar formuliert. Untersagt wird das wiederholte Vermieten, unabhängig davon, ob es um eine Ferienwohnung oder nur um eine private Wohnung geht. Manche Politiker beharren darauf, dass auch Privatleute nicht an Touristen untervermieten dürften. Andere sehen das lockerer. In der Realität kümmern sich die meisten privaten Anbieter nicht darum. In den einschlägigen Internetportalem wimmelt es von Privatwohnungen, die von Studenten während ihres Auslandssemesters, von Familien während ihres Urlaubs oder von Menschen mit Zweitwohnung für Tage oder Wochen angeboten werden.

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