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Das Traumhaus finanzieren – aber wie? Ein Vergleich der unterschiedlichen Baufinanzierungsmodelle

Langersehntes Ziel für viele ist ein eigenes Haus. Wie man diesen Traum am besten finanziert, erklären wir Euch im Text.

Deutschland - Sparen wird sich auf absehbare Zeit wohl nicht lohnen, die Experten raten stattdessen zu risikoreicheren Anlagemethoden. Wer hingegen den Bau seiner eigenen vier Wände anstrebt, kommt günstig wie nie an das Geld dafür. Bleibt die Frage, welches Modell sich in der jeweiligen Lebenssituation am besten für die Finanzierung des neuen Zuhauses eignet. Denn neben anderen Faktoren wie der Grundstückslage oder dem Haustyp ist eine solide finanzielle Basis ein zentraler Aspekt des Hausbaus.

Verschiedene Wege ins Eigenheim

Ein Zuhause für die ganze Familie: Die Erfüllung dieses Traums ist vor allem eine Frage der richtigen Finanzierung.
Ein Zuhause für die ganze Familie: Die Erfüllung dieses Traums ist vor allem eine Frage der richtigen Finanzierung.

Je nach Risikobereitschaft oder bisherigen Rücklagen gibt es durchaus unterschiedliche Möglichkeiten, den Hausbau zu finanzieren. Diese reichen von eher klassischen Modellen wie dem Annuitätendarlehen bis hin zu ungewöhnlicheren Konzepten wie dem Fremdwährungskredit. Unabhängig von der Art der Finanzierung, die letztlich abgeschlossen wird, war der Zeitpunkt für den Hausbau wohl kaum jemals vorteilhafter.

Grund hierfür ist die allgemeine Entwicklung der europäischen Wirtschaft: Konjunktur und Inflation sind, inzwischen sogar nahezu dauerhaft, auf einem niedrigen Niveau. Deshalb versucht die Europäische Zentralbank (EZB) der schwachen Wirtschaft mit einer Senkung des Leitzinses entgegenzuwirken. Daraus ergeben sich für die Bauzinsen unterschiedliche Konsequenzen – denn die sind vorläufig (und wahrscheinlich auch erst einmal auf absehbare Zeit) weiterhin auf einem historischen Tief, allerdings steigen durch das größere Interesse an Immobilien und Grundstücken die Preise.

Eventuell kann daraus wieder ein Anstieg der Bauzinsen resultieren, es empfiehlt sich daher, die weitere Entwicklung im Auge zu behalten – und sich durch eine längere Zinsbindung gegen mögliche Veränderungen abzusichern. Die dafür anfallenden Zuschläge (siehe Grafik Zinsaufschläge) wiegen das Risiko einer deutlich teureren Nachfinanzierung in jedem Fall auf und sind in Anbetracht der aktuellen Zinslage immer noch im Rahmen.

Quelle: https://www.aktuelle-bauzinsen.info/
Quelle: https://www.aktuelle-bauzinsen.info/

1. Die Baufinanzierung mit Aktien

Die Baufinanzierung über Aktien funktioniert eigentlich nur, wenn die angelegten Depots mindestens die erwartete Entwicklung nehmen – sonst sind teure Nachfinanzierungen nötig.
Die Baufinanzierung über Aktien funktioniert eigentlich nur, wenn die angelegten Depots mindestens die erwartete Entwicklung nehmen – sonst sind teure Nachfinanzierungen nötig.
  • So funktioniert die Finanzierung mit Aktien

Wer seinen Hausbau auf Grundlage bestehender Aktiendepots finanzieren möchte, hat grundsätzlich mit den gleichen Mechanismen wie bei jeder Kreditvergabe zu tun. Das heißt, die Finanzierung setzt sich auch in diesem Fall aus Darlehen und Tilgung zusammen. Der wichtigste Unterschied: Das Darlehen ist tilgungsfrei, während der gesamten Laufzeit werden daher nur die Zinsen abbezahlt. Was sonst für die Tilgung aufgewendet würde, fließt in dieser Zeit in einen Aktienfond oder ein Depot. In dieser Möglichkeit liegt aber zugleich die Gefahr. Entwickeln sich die erworbenen Aktien nicht wie geplant, fehlt schlimmstenfalls am Ende der Laufzeit das Geld. Ein allzu großer Optimismus ist daher bei diesem Modell nicht angeraten, denn das Risiko unvorhergesehener

  • Die Vorteile der Aktienfinanzierung

Einen Vorteil hat dieses Finanzierungsmodell hauptsächlich dann, wenn die Aktien die erhoffte Rendite erbringen. Dazu müsste ihr Ertrag allerdings höher liegen als die Zinsen des Darlehens. Durch das Ansparen ist im günstigsten Fall eine wesentlich frühere endfällige Tilgung möglich.

  • Die Nachteile der Aktienfinanzierung

Ebenfalls von Nachteil für potenzielle Aktiensparer ist die an das Finanzamt zu entrichtende Abgeltungssteuer in Höhe von 25 Prozent, zu der noch Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer kommen. Die Rendite muss also zusätzlich zur Tilgungssumme ein gewisses Polster einbringen, damit der erwirtschaftete Betrag auch wirklich ausreicht.

  • Für wen ist das Modell geeignet?

Aus diesen Gründen ist die Aktienfinanzierung auch am besten für Bauwillige mit ausreichenden finanziellen Reserven geeignet. Wenn der Sparplan nicht in der gewünschten Form aufgeht, muss eine deutlich längere Finanzierungsdauer überstanden und der Zeitpunkt für die Schuldenfreiheit womöglich wesentlich weiter nach hinten verlegt werden.

2. Die Baufinanzierung mit einer Lebensversicherung

  • Finanzierung mit einer Kapitallebensversicherung

Das Modell funktioniert ähnlich wie bei der Aktienfinanzierung. Auch in diesem Fall gibt es ein tilgungsfreies Darlehen, allerdings werden die Zinsen – und später eben der Kredit selbst – nicht mit Hilfe eines Aktiendepots bezahlt, sondern aus den Erträgen einer Kapitallebensversicherung. Die wird gleichzeitig mit der Kreditnahme abgeschlossen. Die monatlichen Beiträge, die zusätzlich zur Zinstilgung eingezahlt werden, bilden schließlich einen Teil der Ablaufleistung (der andere besteht aus den von der Versicherung erwirtschafteten Überschüssen), mit der das Darlehen zurückgezahlt wird.

  • Die Vorteile der Finanzierung mit einer Lebensversicherung

Einer der Vorteile liegt in der Art der Finanzierung selbst – die Versicherung ist schließlich nicht nur als Kapitalanlage gedacht, sondern bietet selbstverständlich wirklich einen Todesfallschutz für die Familie. Da die Zinsen außerdem während der gesamten Laufzeit auf das vollständige Darlehen anfallen, besteht die Möglichkeit, dies bei der Steuer geltend zu machen.

  • Die Nachteile von Kapitallebensversicherungen

Aber: Wird die Versicherung am Ende der Laufzeit ausgezahlt, sind die Erträge (mit Ausnahme von Altverträgen, die vor dem 31. Dezember 2004 geschlossen wurden) nicht mehr steuerfrei bzw. nur noch in Teilen. Dazu kommt ein ähnliches Risiko, wie es auch das Aktiensparen beinhaltet. Im schlimmsten Fall reicht auch die Rendite der Lebensversicherung nicht aus, um das Darlehen vollständig auszulösen. Problematisch sind in dieser Hinsicht vor allem die seit Jahren kleiner werdenden Überschüsse, die außerdem durch die ebenfalls sinkenden Garantiezinsleistungen noch weiter schrumpfen.

  • Ist das Modell noch sinnvoll?

Im Grunde genommen ist es das nicht mehr. Tatsächlich vergrößert sich aus den genannten Gründen bei Verträgen, die ab 2005 geschlossen wurden, nur die Gefahr einer Finanzierungslücke. Der weitgehende Wegfall der steuerlichen Vergünstigungen ist daher auch kein Argument mehr, die Baufinanzierung auf die wackligen Füße einer Lebensversicherung zu stellen. Sinnvoller ist es stattdessen eventuell, die Versicherung zu kündigen, die dabei entstehenden Verluste hinzunehmen und die Erträge als Sondertilgung zu verwenden. Eine Erhöhung von Versicherungssumme und Prämien ist hingegen nicht zu

3. Die Baufinanzierung mit dem Fremdwährungskredit

  • Das Darlehen in einer Fremdwährung

Der Hauptunterschied zu einem „normalen“ Baukredit liegt bei dieser Art der Finanzierung in erster Linie darin, dass die Zinszahlungen und die Tilgung des Darlehens in einer fremden Währung erfolgen. Ansonsten ist auch der Fremdwährungskredit wie die beiden vorgenannten Modelle endfällig – es werden also für die Dauer der Laufzeit ebenfalls zuerst nur die Zinsen gezahlt. Beim Ansparen gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, zu denen eben auch Kapitallebensversicherungen, Fonds oder Bausparverträge gehören.

  • Die Chancen des Fremdwährungskredits

Die Idee hinter dem Fremdwährungskredit beruht auf den möglichen Vorteilen, die ein Kreditnehmer durch niedrigere Zinsen im Ausland in Anspruch nehmen könnte. Wenn also die Zinssätze im Herkunftsland des Kreditgebers niedriger liegen als in Deutschland, ist die Finanzierung insgesamt günstiger. Möglich ist außerdem, vom Wechselkursverhältnis zwischen Euro und Fremdwährung zu profitieren. Dazu braucht es aber einen möglichst starken Euro.

  • Die Risiken des Fremdwährungskredits

Genau hierin liegen die Probleme des Finanzierungsmodells. Zum einen ist der Zinsvorteil durch die Entwicklungen in der EU und das Vorgehen der EZB mittlerweile hinfällig geworden. Im Ausland noch niedrigere Zinsen zu finden, dürfte daher schwierig werden. Bleibt also noch die Möglichkeit, gewissermaßen auf die Währungsentwicklung zu wetten. Das ist bisweilen ein riskantes Unterfangen, wie spätestens zum Jahreswechsel 2014/2015 all jene erfahren mussten, die auf Schweizer Franken gesetzt hatten: Eine erhebliche Aufwertung gegenüber dem Euro führte zu einer Wertannäherung, durch die alle erhofften Gewinne der Anleger zu Verlusten wurden.

  • Wer kommt für dieses Modell in Frage?

Daran zeigt sich schon, dass ein Fremdwährungskredit ausschließlich für finanziell abgesicherte Bauherren mit einem Hang zum Risiko taugt. Denn im Grunde genommen ist die Spekulation mit der Fremdwährung der einzig verbliebene Vorteil, den ein solches Darlehen bieten könnte – was natürlich einen entsprechend glücklichen Verlauf der Kurse voraussetzt.

4. Die Baufinanzierung über ein Annuitätendarlehen

Ein klassisches Annuitätendarlehen erfordert zumindest für die Laufzeit des Kredits wenig Rechenarbeit: Tilgungs- und Zinsanteil werden bei Vertragsabschluss ebenso festgelegt wie der Zinssatz und die Höhe der monatlichen Raten.
Ein klassisches Annuitätendarlehen erfordert zumindest für die Laufzeit des Kredits wenig Rechenarbeit: Tilgungs- und Zinsanteil werden bei Vertragsabschluss ebenso festgelegt wie der Zinssatz und die Höhe der monatlichen Raten.
  • Die klassische Form der Baufinanzierung

Das Annuitätendarlehen verfolgt ein gänzlich anderes Konzept als die bislang genannten Modelle, denn es ist nicht endfällig. Die Tilgung erfolgt also nicht erst am Ende des Finanzierungszeitraums, sondern mit jeder Rate. Dabei ist eine gewisse Regelmäßigkeit gegeben, denn die Höhe der Raten bleibt bis zum endgültigen Abbezahlen des Kredits immer gleich, der Anteil von Zinsen und Tilgung wird schon bei Vertragsabschluss festgelegt.

Durch dieses System kann die Restschuld also von der ersten Rate an verringert werden, wodurch im Verlauf der Finanzierung ein immer größerer Teil der Rate für die Tilgung verwendet werden kann.

  • Die Vorteile des Annuitätendarlehens

Darin liegt eben auch der größte Vorteil des Annuitätendarlehens, der zudem noch von den ohnehin niedrigen Bauzinsen profitiert. Zudem können, wie oben aufgezeigt, längere Zinsbindungen vereinbart werden, die einen Schutz vor einem plötzlichen Anziehen des Marktzinses bieten.

  • Die Nachteile des Annuitätendarlehens

Hier liegt wiederum ein möglicher Nachteil, wenn nämlich eine zu kurze Zinsbindungsfrist gewählt wurde. Das bedeutet zwar für den vereinbarten Zeitraum noch einmal niedrigere Zinssätze, nach dem Ablauf der Frist muss dann aber mit großer Wahrscheinlichkeit über eine Anschlussfinanzierung verhandelt werden. Je nach Entwicklung kann es allerdings nach einer Spanne von beispielsweise 15 Jahren durchaus zu Veränderungen der Zinslandschaft gekommen sein – eine neue Finanzierung ist in einem ungünstigen Fall dann teurer, als es die Erstfinanzierung war.

Zu bedenken sind außerdem die „versteckten“ Kosten, da bei vielen Finanzierungsangeboten erst einmal nur der gesetzliche Effektivzins angegeben wird. Darin sind aber noch nicht die Kosten für Bereitstellungszinsen oder Teilauszahlungsaufschläge enthalten.

  • Für wen ist diese Finanzierungsform geeignet?

Unterm Strich ist das Annuitätendarlehen aber für alle Bauherren eine gute Lösung, vor allem wenn eine vergleichbar sichere Variante erwünscht ist. Wer eine entsprechend lange Zinsbindung abschließt, hat – mit großer Wahrscheinlichkeit sogar bis zum endgültigen Abbezahlen des Kredits – zumindest in dieser Hinsicht Sicherheit. Wichtig ist allerdings, dass ebenfalls von Anfang ein ausreichend hoher Prozentsatz für die Tilgung aufgewandt wird, da sich die Finanzierung ansonsten doch in die Länge ziehen könnte. In Anbetracht der niedrigen Bauzinsen sind zwei Prozent Tilgung ein guter und durchaus realistischer Wert.

5. Die Baufinanzierung als Volltilgerdarlehen

Schuldenfrei im eigenen Heim, am besten vor der Rente – für diesen Traum braucht es ausreichende finanzielle Mittel. Damit ist auch der Abschluss eines Volltilgerdarlehens möglich.
Schuldenfrei im eigenen Heim, am besten vor der Rente – für diesen Traum braucht es ausreichende finanzielle Mittel. Damit ist auch der Abschluss eines Volltilgerdarlehens möglich.
  • So läuft die Finanzierung per Volltilgerdarlehen

Vom Prinzip funktioniert die Baufinanzierung über ein Volltilgerdarlehen ganz ähnlich wie bei einem Annuitätendarlehen. Das heißt, es wird eine feste Laufzeit vereinbart, genauso wie der Anteil von Zinsen und Tilgung. Daher sind die Raten über den gesamten Zeitraum der Rückzahlung gleich hoch, ebenso die Zinsbindung. Anders als beim Annuitätendarlehen ist bei dieser Form der Finanzierung von vorneherein keine Restschuld vorgesehen, was sich ja aus dem Namen schon erklärt: Der Kredit ist mit dem Ende des Finanzierungszeitraums vollständig getilgt.

  • Die Vorteile des Volltilgerdarlehens

Das ist dementsprechend der große Vorteil des Komplettkredits, denn der Zeitpunkt der Schuldenfreiheit steht bereits beim Unterzeichnen der Verträge fest. Während es beim Annuitätendarlehen – je nach gewählter Zinsbindung und Tilgungsrate – passieren kann, dass eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld notwendig wird, ist das beim Volltilgerdarlehen gar nicht erst vorgesehen.

Das bedeutet für die Kreditnehmer eine noch größere Planungssicherheit und unter Umständen sogar Preisnachlässe von Seiten der Banken, denn: Bei einer Anschlussfinanzierung haben die Kunden wieder die Wahl, sich nach dem günstigsten Angebot umzusehen, was eben nicht zwingend beim Kreditinstitut der ersten Finanzierung sein muss. Da also die Bindung zwischen Kreditnehmer und Bank sehr viel enger ist, wird sie oft mit Zinsrabatten belohnt.

  • Die Nachteile des Volltilgerdarlehens

Was wiederum nichts an der Tatsache ändert, dass die monatlichen Raten bei einem Volltilgerdarlehen höher liegen als beim Annuitätendarlehen. Der festgesetzte Zeitpunkt für die vollständige Tilgung des Kredits erfordert darüber hinaus einen entsprechend hohen Tilgungsanteil, damit er überhaupt eingehalten werden kann – und der liegt eben im Vergleich deutlich höher, bei drei Prozent oder mehr.

Gleichzeitig ist der planerische Aufwand größer und dabei unflexibler. Sondertilgungen sind bei diesem Modell beispielsweise nicht vorgesehen, ein früherer Ausstieg aus der Finanzierung durch unerwartete Geldmittel (wie etwa eine Erbschaft etc.) ist dadurch nicht möglich. Umgekehrt gilt das allerdings auch für Tilgungspausen, falls sich die finanzielle Situation der Kreditnehmer verschlechtert und die Raten in der vereinbarten Höhe nicht mehr bedient werden können.

  • Wer kann sich dieses Modell leisten?

Wie bei vielen der genannten Finanzierungskonzepte ist auch für das Volltilgerdarlehen eine adäquate Finanzlage eine unbedingte Voraussetzung. Der Grund hierfür liegt schlichtweg in den deutlich höheren Monatsraten, die selbst mit Zinsrabatten der Bank immer noch über dem Niveau des Annuitätendarlehens liegen. Für Haushalte, die für den Finanzierungszeitraum keine stabile Einkommenssituation gewährleisten können, ist das Volltilgermodell schlicht und ergreifend zu unflexibel.

6. Die Baufinanzierung mit einem Forward-Darlehen

  • Darum geht es beim Forward-Darlehen

Bei den meisten herkömmlichen Finanzierungsmodellen, abgesehen vom Volltilgerdarlehen, das eine explizite Ausnahme darstellt, muss eventuell eine Anschlussfinanzierung in Anspruch genommen werden. Der Nachteil hierbei liegt hauptsächlich darin, dass die Entwicklung des Zinsniveaus über einen vergleichsweise langen Zeitraum kaum abzuschätzen ist. Wer jetzt eine Erstfinanzierung abschließt, profitiert zwar von den aktuell niedrigen Zinsen. Allerdings besteht die Möglichkeit, am Ende des Finanzierungszeitraums mit deutlich höheren Zinssätzen konfrontiert zu werden.

Ein Forward- oder Vorrats-Darlehen kann dieses Risiko eingrenzen, indem es für mehrere Jahre im Voraus (möglich sind bis zu fünf) schon die Zinshöhe festlegt. Nach dem Ende der ersten Finanzierung wird daher die Restschuld als neues Darlehen ausgezahlt, die dafür anfallenden Raten stehen inklusive Zins- und Tilgungsanteil schon fest.

  • Die Vorteile des Forward-Darlehens

Das Forward-Darlehen bietet vor allem den Vorteil der Sicherheit, in zweierlei Hinsicht: Zum einen steht frühzeitig die Höhe der Monatsraten der Anschlussfinanzierung fest. Zum anderen kann der Zinsentwicklung vergleichsweise entspannt entgegengesehen werden, vor allem wenn ein Anstieg der Bauzinsen zu erwarten steht. In diesem Fall wird die Anschlussfinanzierung günstiger, als sie voraussichtlich bei einer Neuverhandlung auf Grundlage der aktuellen Zinssituation würde.

  • Die Nachteile des Forward-Darlehens

Als nachteilig kann sich das Konzept allerdings dann erweisen, wenn die Entwicklung der Bauzinsen nicht wie prognostiziert verläuft. Sollten die Zinssätze also wider Erwarten während des ersten Finanzierungszeitraums noch weiter sinken, ist die Anschlussfinanzierung zu den vorab verhandelten Bedingungen natürlich teurer.

Ein weiterer Nachteil: Im Gegensatz zum Kreditnehmer stellt ein Forward-Darlehen für die Banken unter Umständen eben keine Sicherheit dar. Je nach Vertrag und Zinsentwicklung verlieren die Kreditunternehmen eventuell Geld. Dagegen sichern sie sich durch Zinsaufschläge ab, die in ihrer Höhe wiederum abhängig sind davon

  • wie weit in die Zukunft der Zinssatz abgesichert werden soll (meistens kommen pro Monat, den die Konditionen im Voraus vertraglich festgehalten werden, zwischen 0,01 und 0,04 Prozentpunkte zum Sollzinssatz dazu);
  • wie sich die Zinssituation zum Zeitpunkt des Abschlusses des Forward-Darlehens gestaltet;
  • welche Erwartungen die Banken selbst an die Zinsentwicklung in der Zukunft haben.
  • Für wen lohnt sich dies Art der Finanzierung?

Sinnvoll ist ein Forward-Darlehen dann, wenn ein Anstieg der Bauzinsen bei der Anschlussfinanzierung eine zu große finanzielle Belastung darstellt. In einem solchen Fall bedeutet ein Vorrats-Darlehen eine gewisse Sicherheit bei der Planung für die Zukunft.

7. Die Baufinanzierung mit einem Kombi-Darlehen

  • Eine flexible Alternative

Ein Annuitätendarlehen lässt sich allerdings auch mit anderen, variabel verzinsten Darlehen kombinieren. Es gibt allerdings auch weitere Alternativen, etwa die Kombination aus Bausparvertrag und Hypothekendarlehen etwa, die sich oftmals aber nicht rechnen, zum Beispiel wegen der äußerst geringen Guthabenzinsen, die ein Bausparvertrag heute nur noch einbringt.

  • Die Vorteile einer Kombi-Finanzierung

Im Gegensatz zum starren Volltilgermodell bietet ein Kombi-Darlehen weitgehende Flexibilität bei der Baufinanzierung. Das liegt an dem variablen Darlehensteil, der kurzfristig eine vollständige oder zumindest teilweise Rückzahlung eines Teils der Kreditsumme ermöglicht. Besonders vorteilhaft ist das deswegen, weil – anders als beispielsweise bei einem langfristigen Annuitätendarlehen – für das variable Darlehen keine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden muss.

Gleichzeitig müssen die Kreditnehmer nicht auf die Vorteile des aktuellen Zinsniveaus und einer langfristigen Zinsbindung verzichten. Sollten die Zinsen für den variablen Kreditteil deutlich anziehen, besteht darüber hinaus immer noch die Möglichkeit einer Umwandlung in ein

  • Die Nachteile einer Kombi-Finanzierung

Abgesehen von den finanziell eher unattraktiveren Varianten, aus denen sich eine Kombi-Finanzierung zusammenstellen ließe, liegt der Nachteil dieses Modells hauptsächlich in den höheren Zinssätzen, die für ein variables Darlehen verlangt werden. Damit muss jedoch generell und unabhängig von der gewählten Kombination gerechnet werden.

  • Wann lohnt das flexiblere Finanzierungsmodell?

Vor allem dann, wenn kurz- und mittelfristig mit zusätzlichen Einnahmen aus Immobilienverkäufen, Erbschaften, Aktiengewinnen etc. zu rechnen ist, lohnt sich eine flexiblere Finanzierung. Allerdings können auch Kreditnehmer mit einem unregelmäßig hohen Einkommen von einem derart variablen Modell profitieren.

Welcher Weg für wen?

Die Frage, welche Finanzierungsform die beste für den Weg ins Eigenheim ist, bleibt immer abhängig von der jeweiligen Lebenssituation und dem persönlichen Wesen: Wer beispielsweise langfristige Planungssicherheit mit vergleichsweise günstigen Bauzinsen sucht, ist mit einem Annuitätendarlehen weiterhin gut bedient. Die Finanzierung ist damit übersichtlich und kalkulierbar, die Risiken bis zur eventuell notwendigen Anschlussfinanzierung absolut überschaubar.

Abgesehen davon braucht es keine übermäßigen Finanzmittel, wie etwa bei einem Volltilgerdarlehen oder den endfälligen Varianten wie einem Fremdwährungskredit oder der Finanzierung mit einer Lebensversicherung. Überhaupt ist in Anbetracht der aktuellen Zinslage von risikobehafteten Finanzierungsmodellen eher abzuraten – die Niedrigzinsen machen deren Vorteile obsolet, während die Gefahr einer finanziellen Lücke immer größer wird. Dann ist es womöglich doch besser, eventuelle Geldreserven im Rahmen eines Kombi-Darlehens einzusetzen.

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