Was ist mein Haus wert? Diese Aspekte machen eine Immobilie attraktiv

Deutschland – Wohnraum wird vor allem in städtischen Ballungsgebieten immer knapper. Deshalb werden Immobilien schon seit einigen Jahren hoch gehandelt und die Preise für Kauf- und Mietobjekte steigen in schwindelerregende Höhen.

Wer darüber nachdenkt, sein Eigenheim oder ein anderes Objekt zu verkaufen, hat derzeit gute Karten.

Aber welche Preise können für eine Immobilie tatsächlich aufgerufen werden und was macht ein Objekt für Käufer besonders attraktiv?

Immobilien sind so gefragt, wie nie. Eine repräsentative YouGov-Umfrage aus dem vergangenen Jahr ergab, dass jeder fünfte Deutsche die Absicht hat, innerhalb der nächsten fünf Jahre eine Immobilie zu erwerben oder selbst zu bauen.

Die Gründe, die hinter diesem Wunsch stehen, sind vielfältig. Das bedeutet aber auch, dass Menschen, die bereits im Besitz einer Immobilie sind, wahrscheinlich einen enormen Wert in Händen halten.

Ganz gleich, ob die Absicht besteht, das Eigentum in absehbarer Zeit zu veräußern, oder ob die Immobilie langfristig gehalten werden soll, es kann durchaus interessant sein, zu wissen, welchen Marktwert das Objekt aktuell hat und welche Wertentwicklung noch zu erwarten ist.

Experten raten Immobilienbesitzern deshalb dazu, sich von Zeit zu Zeit über den aktuellen Wert ihrer Immobilie zu informieren und sich auch zu den wichtigen Faktoren auf dem Laufenden zu halten, die den Wert einer Immobilie maßgeblich bestimmen.

Setzt auf Expertenwissen

In einer Zeit, in der in den Weiten des Internet so ziemlich jede Information zu finden ist, werden Fachberatungen häufig durch Eigenrecherche ersetzt. Wenn es um die Bewertung einer Immobilie geht, sollten Eigentümer allerdings keine halben Sachen machen. Vor allem, wenn es darum geht, den Verkaufswert eines Objektes festzulegen, kann Marke Eigenbau ein erster großer Fehler sein.

Wenn der aktuelle Wert einer Immobilie beispielsweise zu bestimmen ist, weil das Objekt veräußert werden soll, eine Sanierung oder ein Umbau ansteht oder die Immobilie als Sicherheit für einen Kredit dienen soll, ist eine fachmännische Bewertung erforderlich.

Auch bei Auseinandersetzungen vor Gericht, bei denen die Immobilie zum Gegenstand gemacht wird, zum Beispiel im Rahmen von Erbstreitigkeiten oder Scheidungsverfahren, sollten Eigentümer unbedingt auf das Fachwissen eines Experten setzen.

Wer eine Immobilienbewertung von einen zertifizierten Sachverständigen durchführen lässt, kann sein Eigentum nicht nur zu einem realistischen Marktpreis anbieten, sondern im Bedarfsfall auch ein Verkehrswertgutachten nach §194 Baugesetzbuch erstellen lassen, das zum Beispiel auch bei Streitigkeiten vor Gericht als Entscheidungsgrundlage dienen kann.

Es lohnt sich also durchaus, die Dienstleistungen von professionellen Sachverständigen in Anspruch nu nehmen. Wenn Sie sich selbst ein erstes Bild vom wert Ihrer Immobilie machen möchten, gibt es ein paar Faktoren, die schnell Aufschluss geben können.

Die wesentlichen Faktoren für den Wert einer Immobilie

Objektive Faktoren entscheiden darüber, was eine Immobilie wert ist. Eigentümer sollten die bestimmenden Merkmale kennen und einschätzen können, wo ihr eigenes Objekt auf der angelegten Werteskala einzuordnen ist. Darauf kommt es bei der objektiven Wertermittlung an:

1. Die Lage

Wenn eines beim Verkauf und Vermieten von Immobilien sprichwörtlich geworden ist, dann ist das die „Lage, Lage, Lage“.

Das Umfeld und die Infrastruktur können den Wert eines Objektes maßgeblich verändern. Ein hervorragend geschnittenes und ausgestattetes Energieeffizienzhaus wird einen deutlich geringeren Wert haben, wenn es an einem weniger beliebten Wohnort steht.

Bei der Lage unterscheiden Immobilienexperten zwischen der Makrolage und der Mikrolage. Die Makrolage beschreibt den Standort im weiteren Sinne. Dabei kommt es auf die Region und ihre Infrastruktur sowie die politische, wirtschaftliche und soziodemografische Situation und ihre mittel- und langfristige Entwicklungsperspektive an.

Die Mikrolage beschreibt das direkte Umfeld der Immobilie, die Nachbarschaft, die Infrastruktur in der näheren Umgebung, die Verfügbarkeit von Schulen und Kindertageseinrichtungen, Arbeitgebern, Ärzten und Einkaufsmöglichkeiten, die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und das kulturelle Angebot.

Negative Faktoren Bereich der Lage sind zum Beispiel eine schlechte Anbindung an das Verkehrsnetz, eine starke Luft- und Umweltverschmutzung, zum Beispiel durch Industrieanlagen, Lärmbelästigung und fehlende Infrastruktur im Allgemeinen.

2. Alter und Zustand der Immobilie

An zweiter Stelle steht der Zustand der Immobilie im Allgemeinen. Damit sind vor allem das Alter und der Sanierungszustand gemeint.

Wann wurde das Objekt erbaut und wann sind die letzten Instandhaltungs-, Sanierungs- und Erneuerungsmaßnahmen vorgenommen worden?

So sind Eigentümer beispielsweise vom Gesetzgeber dazu verpflichtet, Öl- und Gasheizungen bei einer Veräußerung zu erneuern, wenn sie älter als 30 Jahre sind (siehe Energieeinsparverordnung EnEV).

Auch die verwendeten Baumaterialien und die Bauweise eines Gebäudes bestimmen seinen Zustand und damit seinen Wert maßgeblich. Sind beispielsweise Baumängel vorhanden? Wie energieeffizient ist das Gebäude und können Umbauarbeiten problemlos durchgeführt werden? Eine realistische Einschätzung können nur Sachverständige vornehmen.

Art und Größe der Immobilie

Ebenfalls interessant für den Wert einer Immobilie ist die Art des Gebäudes und seine Nutzfläche. Handelt es sich beispielsweise um ein freistehendes Einfamilienhaus, ein Mehrparteienhaus, ein Reihenhaus, ein Reihenendhaus oder eine Doppelhaushälfte? Wie groß ist das Grundstück, auf dem die Immobilie steht und wie groß ist die tatsächliche Nutzfläche?

Für die Wertermittlung einer Immobilie ist die Wohnfläche entscheidend, nicht die Grundfläche. Und so ermitteln Sachverständige die Wohnfläche einer Immobilie:

  • Wohnraum, der über eine lichte Höhe von mindestens zwei Metern verfügt, wird zu 100 Prozent eingerechnet.
  • Wohnraum mit einer lichten Höhe über einem und unter zwei Metern wird zu 50 Prozent eingerechnet.
  • Gesonderter Wohnraum wie Kellerräume, Wintergärten oder andere Raumteile, die an allen Seiten über feste Wände verfügen, werden zu 100 Prozent eingerechnet, sofern sie beheizt sind. Nicht beheizter gesonderter Wohnraum wird nur zu 50 Prozent eingerechnet.
  • Außenraum wie ein Balkon, eine Terrasse, eine Loggia werden nur zu 25 Prozent eingerechnet. Nur in seltenen Einzelfällen, wenn beispielsweise eine besondere Aussicht vorhanden ist oder der Außenraum über eine besondere Ausstattung verfügt, kann die Fläche mit bis zu 50 Prozent eingerechnet werden.

4. Die Ausstattung der Immobilie

Natürlich bestimmt auch die Ausstattung einer Immobilie ihren Wert.

Dazu gehören Merkmale wie Garten, Terrasse und Balkon, gesonderter Wohnraum wie ein Wintergarten, ein Schwimmbad, eine Sauna oder ähnliches, energetische Sonderausstattungen wie eine Photovoltaikanlage oder eine Erdwärmepumpe, eine barrierefreie Ausstattung oder Sonderausstattungen wie Treppenlifte oder Aufzüge oder eine luxuriöse Badausstattung, wie zum Beispiel ein Whirlpool oder eine Wellnessdusche.

Wieviel eine individuelle Immobilie tatsächlich wert ist, kann nur ein ausführliches Gutachten ermitteln. Trotzdem kann es durchaus sinnvoll sein, sich selbst einen ersten Eindruck von den wertbestimmenden Faktoren zu machen.

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