Deutschland - Wer ein Eigenheim besitzt, kann eine zusätzliche Wohneinheit schaffen und als Einliegerwohnung vermieten. Wie das funktioniert und was es zu beachten gilt, erklären wir hier.

Wann eine Wohneinheit als Einliegerwohnung gilt

Wer eine Einliegerwohnung vermietet, bekommt zusätzliche Einnahmen vom Mieter, muss diesem dafür eine Wohneinheit stellen, die in sich geschlossen ist.

Um das zu gewährleisten, müssen ein Bad und eine Kochgelegenheit in der Einliegerwohnung vorhanden sein. Rechtlich nicht vorgeschrieben ist eine eigene Haustür. Alle Hausbewohner teilen sich in den meisten Fällen einen Eingang.

Wohnraum in Ballungsgebieten ist und bleibt knapp

Es gibt kaum Zahlen zu Einliegerwohnungen in Deutschland. Was jedoch statistisch erwiesen ist: Die Nachfrage nach Wohnungen vor allem in Großstädten wie Berlin und deren Vororten steigt. Die Suche nach geeigneten Mietobjekten gestaltet sich immer schwieriger, die Suchenden stehen vor einem zweifachen Problem: Die Mietpreise steigen kontinuierlich und der Wohnraum ist so knapp wie noch nie.

Die Politik versucht zwar, diesem Trend mit Mitteln wie Mietpreisbremse und der Vergabe günstiger Kredite wie in Hamburg entgegenzuwirken. Doch bis diese Strategien greifen, werden viele Menschen in großen Städten weiter verzweifelt nach bezahlbarem Wohnraum suchen. Eigenheimbesitzer, die über die Einrichtung einer Einliegerwohnung nachdenken, müssen also bis auf Weiteres keine Sorge vor zu geringer Nachfrage haben.

Was für eine Einliegerwohnung spricht

Keine Frage, die Investition in eine Einliegerwohnung lohnt sich. Die finanziellen und steuerlichen Vorteile im Überblick:

• Zusätzliche Mieteinnahmen: Damit lässt sich zum Beispiel ein Immobiliendarlehen schneller tilgen oder die Rente im Alter aufbessern.
  
• Steuervorteile: Während die Mieteinnahmen dem Finanzamt gemeldet werden müssen, sind Ausgaben für die Einliegerwohnung von der Steuer absetzbar, beispielsweise Zinsen für ein Darlehen oder Kosten für Wartung und Instandhaltung am Mietobjekt.
  
• Staatliche Zuschüsse: Die KfW-Bank fördert umweltbewusstes Bauen mit Zuschüssen bis zu 100.000 Euro und zinsgünstigen Krediten. Wer seine Wohnung hin zu mehr Energieeffizienz ausbaut, kann zusätzliche Leistungen der KfW in Anspruch nehmen, sobald er die Anforderungen an Energieeffizienz erfüllt.
  

Nicht nur finanzielle und steuerliche, auch soziale und familiäre Gründe können für die zusätzliche Wohneinheit sprechen:

• Vermietung an Familienmitglieder: Wer eine Einliegerwohnung im Haus hat, kann diese später an seine Kinder vermieten, zum Beispiel während des Studiums. In der Regel ist das Geld in dieser Zeit knapp – umso besser, wenn die Eltern ihren Kindern günstigen Wohnraum anbieten können. Mehrere Wohneinheiten ermöglichen es Großfamilien, unter einem Dach zu wohnen, ohne sich gegenseitig zu sehr auf die Pelle zu rücken.
  
• Realisierung eines Mehrgenerationenhauses: Hier ist es nicht unbedingt eine Familie, die zusammenlebt. Es geht um ein Miteinander der Generationen. Die gegenseitige Unterstützung bringt die Idee dieses Wohnmodells auf den Punkt. Ältere Menschen bekommen Gesellschaft von Jüngeren, können im Gegenzug auf Kinder aufpassen, wenn deren Eltern arbeiten.
  
• Wohnraum für Au-Pair oder Pflegekraft: Ist der Eigenheimbesitzer nicht auf die zusätzlichen Mieteinnahmen angewiesen, kann in der Einliegerwohnung auch eine Au-Pair-Kraft einziehen. Wenn Bewohner zum Pflegefall werden, dient die Wohnung einer Pflegekraft als dauerhafte Unterkunft.
  

Langfristige Kostenkalkulation erforderlich

Vor der Entscheidung für eine Einliegerwohnung sind einige Vorübelregungen nötig. So bieten sich zwar finanzielle Vorteile, wenn der Ausbau der neuen Wohnung abbezahlt ist. Trotzdem entstehen laufend Kosten.

Ob Kosten für Wartung und Instandhaltung oder Steuerabgaben für vermieteten Wohnraum: In jedem Fall sollten Eigenheimbesitzer die Ausgaben und Einnahmen gegenüberstellen. Wenn sich die Einliegerwohnung auf lange Sicht finanziell rentieren soll, muss auch die Kalkulation weit in die Zukunft reichen.

Empfehlenswert ist es, sich Expertenrat einzuholen. Bei vielen Versicherern, wie z.B. der Schwäbisch Hall finden Sie alles Wissenswerte rund um Planung und Kosten von Einliegerwohnungen.

Unbedingt berücksichtigen sollten Eigenheimbesitzer auch, dass sie mit ihren neuen Nachbarn sehr eng zusammenleben werden. Wer Probleme damit hat, fremde Personen im Haus zu haben oder sehr empfindlich auf Geräusche reagiert, bleibt womöglich lieber allein wohnen.

Zwar ist die Einliegerwohnung oftmals eher Mittel zum Zweck, nämlich zu zusätzliche Einnahmen. Allerdings gehört eine gesellige Atmosphäre mit gelegentlichen Gesprächen zu einem angenehmen Miteinander.

Spezielle Kündigungsfristen bei Einliegerwohnungen

Ein weiterer Aspekt, den es zu beachten gilt, sind die speziellen Kündigungsfristen bei Einliegerwohnungen. Zwar haben Vermieter ein Sonderkündigungsrecht und können den Mieter ohne Nennung von Gründen kündigen. Jedoch gilt für diesen Fall bei Einliegerwohnungen eine Frist von sechs Monaten.

Besteht das Mietverhältnis länger als fünf Jahre, sind es sogar neun Monate. Ein ganzes Jahr beträgt die Kündigungsfrist, wenn das Mietverhältnis bereits mehr als acht Jahre andauert. Möchte man einen Mieter schnell loswerden, muss immer als Begründung ein berechtigtes Interesse vorgebracht werden. Ohne konkreten Nachweis geht hier jedoch nichts.

Darüber hinaus ist die Einliegerwohnung kein Selbstgänger. Mietersuche, Bürokratie, Wartungsarbeiten: All dies bedeutet Aufwand. Finanziell und zeitlich. Wer eine zusätzliche Wohneinheit plant, sollte sich deshalb fragen, ob er bereit ist, dauerhaft einen Teil seiner Freizeit dafür zu opfern.

Auch die Wohnlage ist entscheidend. Experten raten davon ab, in dörflichen Gegenden eine Einliegerwohnung einzurichten. Die geringe Nachfrage kann den Preis für ein Haus mit zusätzlicher Wohneinheit eher drücken. In Ballungsgebieten ist dagegen das Gegenteil der Fall: Hier wird der Wunsch nach dauerhaften Zusatzeinnahmen durch Vermietung am ehesten zur Realität.

Rechte und Pflichten der Mitbewohner frühzeitig abklären

Nicht erst bei Aufsetzen des Vertrags, sondern schon frühzeitig sollten sich Vermieter auch über folgende Punkten im Klaren sein:

Darf der Mieter den Garten mitnutzen? Soll er bei der Pflege des Gartens mit einbezogen werden? Wie sieht es mit der Treppenhausreinigung, der Streupflicht, der Mitbenutzung von Trockenräumen, eventuell gemeinsam genutzten Waschmaschinen und Kellerräumen aus?

Statt Anbau: Das Dachgeschoss als Einliegerwohnung

Wer nicht schon beim Hausbau eine Einliegerwohnung eingeplant hat, kann nachträglich ausbauen, ohne gleich einen ganzen Anbau schaffen zu müssen. Am besten eignet sich dafür das Dachgeschoss, das jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen mietrechtlich als Wohneinheit anerkannt wird. So muss das Dachgeschoss über eine Treppe zugänglich sein, die mindestens 80 Zentimeter breit ist.

Gewisse Standards sind auch bei der Dämmung gegen Hitze und Kälte einzuhalten, mindestens 16 Zentimeter dick sollte der Dämmstoff sein. Um die Geräusche der anderen Mitbewohner etwas abzuschirmen, empfiehlt sich außerdem ein guter Schallschutz, zum Beispiel in Form einer Zwischendecke mit Federbügeln oder dicker Filzbahnen unter dem Bodenbelag. Als Bodenbelag eignen sich Teppichboden und Kork am besten, da sie weniger Geräusche nach unten abgeben als andere Beläge.